势和溢价能力是酒店经营成功的关键尊龙凯时人生就博登录全季 品牌优

　　2021年时…▷•■，我的合伙人寻得了南通火车站附近的一处新物业○☆，物业为办公性质▲•□◆。虽然物业本身较好•△■▪◆、地址位置优▽★，但由于当初疫情较为不稳定☆▼，且物业性质不适合作为酒店使用•••，因此我们始终处于观望状态△◁▽◆。

　　自2010年成立起▲•，全季酒店已有14年的品牌历史▽◇○★★★，隶属华住集团◆○-◇…■尊龙凯时人生就博登录全季 品牌优，是国内领先的中档酒店品牌=◆◇■•=。截止2023年底☆◁…▽，全季酒店已经开业2000家门店•▪□，跻身成为中档赛道的领军品牌▪★-▪◁▽，也是有史以来增长最快的中档酒店品牌▪◁■▼•，在全国及其它下沉城市有良好口碑和市场认可度□▽…★，投资全季酒店•□★，可以获得稳定的投资回报•●☆。

　　作为华住酒店集团旗下的酒店▪▷◇，全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量•-☆•▽=，借助酒店集团的会员☆…、管理体系=•★◇▷•，让酒店运营得到一定保障◆☆◇•○◇，而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系…★◆▽。

　　2013年=▷…▪▲，我经朋友介绍了解汉庭品牌◁▷△=，经过与多方对比●▼，逐步认可并信任汉庭▼△▷●▼，于2014年1月加盟第一家店-▽：汉庭南通汽车东站店□▷▷•○。这家酒店仅用一年半就收回了全部投资▼□◆▪••。从此…△▷■◇△，我不再投资单体酒店=•，转而开始投资连锁酒店☆□△■■▪。

　　整体而言★◇▲▲，酒店目前的客源结构为▪△-：集团会员平均占比50%★○=▪，OTA占比30%△▼▪△▷-，协议客户占比10%…◆，还有部分乘坐火车的散客…■▲-▽。

　　其四•□☆▷，升级热水☆☆○■△、空调机组▼▽…；按照品牌标准△▪▷△○▪，酒店的热水★-△、空调机组使用美的■•□◁…☆、海尔○▷、格力等风管机即可◆▲，但因为酒店外墙都是大面积的幕墙玻璃★◆-▼•○，用以上这些中央机组效果不一定好▲▪=•●▷，因为我们使用了更贵的水系统空调○▪，并将外机放到辅楼的楼顶▷☆△▪◇，与酒店4层几乎平行△=…□，这样水就不用从屋顶供下来■◆…▷，既节省了住客的等待时间也降低了酒店的能耗○-◁。

　　2003年到2013年的10年里◇■-•，我在南通▲◆=、扬州等地从事单体酒店经营◇□……☆▷，陆续投资了数家酒店•▪▼▪○◆，并取得了不错的收益○-■，因此我也渐渐将工作中心转移到了酒店经营中来▪-…。

　　值得一提的事●△▪，物业共18层□△■，其实如果理想状态下▽▲▽□☆△，10层以上规划为酒店是更合适的△▽◆••，但是该物业有数位股东■▷◇▼•▽，有的将部分高楼层作为自用了○▷★，但作为酒店而言◁▷▲，间隔楼层不便于管理■★■，也不利于住客体验■=★△，因此我们只能租赁了连在一起的4-8层=◆，好在我们租赁的物业部分是有独立大堂的◇▽△☆□，展示面较好★•☆幻兰达岛双莲酒店尊龙凯时初遇梦 随着绝美海滩落日观赏点之名不胫而走▷▽，游客慕名而来-◁◁-。散落于园林中•▷○□、海滩边的园景○•、海景别墅••●•□尊龙凯时总统套房，私享泳池客房◁△， 更多 幻兰达岛双莲酒店尊龙凯时初遇梦，势和溢价能力是酒店经营成功的关键，且有3部客用电梯▲■•▷。

　　就南通这个城市本身来说=•，在进行了墙体拆改后◇▽，增设疏散通道和楼梯★▪▽•▲、上下水等等■•▲□…。因为我们对物业进行了消防改造…■，旅游资源及旅游客人很少★▲◆☆▪○，原物业为办公性质●-☆•，我认为是比较符合预期的●◁★=。因为在这家酒店的投测期◇••★△-，

　　该物业位于南通火车站南广场附近▷▽，直距火车站仅200米…□▽▪☆，步行5分钟内可达-•…，直距南通地铁2号线米★◆▼，周边有数个公交车站点▷•-◇•★，交通出行便利…▷★…☆。

　　这家酒店的单房运营成本在105元▪◁☆☆，相比而言◁▲◆▼◁◁，还是比较低的▽◆◇，这是由于我们派了一个驻店经理◇△，负责酒店日常的管理◇▽□◆，也会去批发市场直接采购蔬菜水果等•-▪◆▽，自采门店的食材■□▷•◁■，一定程度也降低了单房运营成本☆◆■…。

　　2024年开始◇○▷…，酒店经营情况相比2023年有了一定的提升▼▷◇•，RevPAR在230元左右▼▲，过夜出租率高于85%□○，且经营情况相对稳定●□▼▲…，在区域内同档次酒店中属于第一梯队=▼▼。

　　我全部的酒店投资理念总结为三点●▽◇●◆○，第一就是要把最新最好的产品带给客人◇●▷…★-，超出客人预期带来更多复购◁▲◆-，作为投资方也能尽早享受到新品的红利▼▼●，就算为此付出了更高成本◆-…，也一定能转化为收益◁▪◆。

　　2022年底★•=，察觉到疫情有放开的趋势◇■◆•▲，通过跟政府的协商沟通★★…▼，经由住建□◆△★•、消防•-◁、商务局等8个部门的联合同意▷■△☆•▷，我们将租赁部分物业的性质由办公转为商业◁□◇▷，并准备将其打造为一家中端酒店•☆☆◆▪▽。

　　在正式下场投资酒店之前…▽◆，我从事的是酒店配套产品供应★△，与多家四星级★○…▪◆-、五星级○△•★●、经济型连锁酒店■-▼•、单体酒店等各种类型的酒店都合作过▽▷，因此认识了不少酒店从业者☆▷◁，对酒店行业也有一定的认知☆△•。

　　但是也遇到了一定的阻力○…▽▲◁★：其三▷○，竞争压力也不小…•▲●=▪。包括拆改◁•☆-=△、装修☆▽-△□、消防★=◁○○、物资▼◆、店招■△••▪、第一季度物业租金等全部费用）2023年2月底•▷●☆○，酒店正式开始装修•▷。（备注▽☆○•：酒店总投资额和单房投资额●▪-☆，我们也没有将经营指标定的太高▲•◆▽。

　　2023年7月26日-▼△，酒店正式开业▼◁-…，开业初期正值暑期■▼，爬坡期的情况还不错☆△○□▼★，平均每天的收入在2万左右……★△，入住率在50%左右★□▪▲▼▽。

　　另外•◁○▽，在南通本地▼•◆，全季品牌具有较强的市场竞争力=◆•=□，可以借助全季在行业内的口碑-▼○◆◆○，让门店获得稳定的收益▲▽△□=。

　　目前来看◇-★○□，酒店的经营已进入平稳期▽=-▷，2024年月均RevPAR230元••■●▼，OCC85%▷○-◇，OTA评分在4--▪☆◇★.8分左右▼☆•=，预计4年内收回投资成本□△△。

　　2022年12月△◇●◁▪…，在疫情快要放开的时候△▽•▲，我们租赁下该物业-▽■☆●，租期15年…★△◁。我们共租赁了物业的4-8层和一层大堂部分▽=☆▷，共6000㎡左右△▪▷•▲。

　　2023年1月◁◇○▽▼-，在拿到物业后◆☆▽，我们正式进场对物业进行改造▼=▼。针对物业原有的房型▼-•☆…▲，我们没有改变墙体◆☆▪=▪，而是选择将房间进行了分割△•▷◆◆▲，分割成符合酒店运营及品牌标准的房型□▷•□。

　　在这家酒店供应链选择上尊龙凯时人生就博官网登录▼●，我们会选择一些长期合作的供应链品牌▼□=◆★▲。华住易购上供应链的选择有很多●=▲□-，有不少单品的供应链价格是低于自采价格的▪○•，且品质和售后均可圈可点○-，尤其是一类物资•▽，平台上的采购价格偏低•○▲▽。但部分小物资的价格和品质还是有优化的空间□▷●=。

　　物业是回字形的大楼•●▪•◁•，过道很长▷▽，我们将中间的过道进行了合理利用◇△，每层楼规划了20多个房间▲△••◇、电梯厅=★□▪▲•、楼梯□△★=、布草间等▪□▪○•，一共有三台电梯▽□，从电梯厅出来后●▷□△，左右两边各排布了10余间客房-•=○△-。

　　吃到了第一家连锁酒店的红利▷•▲▷，我陆续投资了数家汉庭△□、全季•▪、桔子酒店▲△◇▲…，随着投资的项目越来越多●◁，酒店投资成为了我的主业-=•，酒店供应反而变成了副业▽△■。

　　酒店目前的复购率在25-30%左右▲□，OTA平台上评分高达4•▽…▲.8分☆△，入住的客人大多都表示◇▼◁•□：酒店离火车站近□•◁▼…、客房面积大-▲●-●、设施新□□•-、服务宾至如归等等□◁▽。整体而言◇…☆▪-▲，目前南通的酒店市场饱和度较高•▷，尤其作为交通枢纽附近的酒店■◆▼□=▷，门店周边的竞争还是比较激烈的◆▪▼，因此我们采取了以下引流方式-◇：去火车站门口派发酒店优惠券★▪、在酒店附近的商场内外引流◆▪★▽，派发电子优惠券等等•-…，事实证明◁=□★，通过线下引流的方式-★▲■●，还是有一定的转化率的•◆▪■•=。

　　华东资深投资人顾然□▽■▷缸 小浴室就别想了（五）尊龙凯时10款独 小编的话▷-◁■：就风格来说◁▪-▷，独立浴缸中有种仿古浴缸■□◁东亲子酒店大盘点收藏起来！尊龙凯时中国不。，它的个性鲜明■▽▷，散发出浓郁的欧洲贵族气质… 更多 缸 小浴室就别想了（五）尊龙凯时10款独，于2022年底租赁下南通火车站附近的一处全新物业▼◆，展示面好-☆•▪▪，地址位置佳□▪▽▽-◆。物业原本为办公性质▪★☆，通过与房东的沟通和各部门的审批•☆，他将物业性质转为了商业•□，并加盟了全季酒店4▪△.0★▷▼。

　　外人不知道我们租赁的部分物业性质已从办公改为商业△•，是可以作为酒店运营的…•◆-，因此有同行去省纪委督察组●■☆、消防有关部门进行了举报●★△，有关部门也来工地进行了检查和询问▼●●◁…△，我们花了很大的空间和精力去处理这些事情•▼，严重影响了我们的施工进度=-，好在最终我们还是圆满开业了◁●•。

　　其一○▲◆-，新建部分墙体-★；物业原先为办公性质☆●▽▽☆，房间比较大…▪=▲●○，因此不符合品牌对于客房规划的标准▲-☆○▲●，在物业原先布局的基础上☆☆◇•，我们新建了部分墙体◇…，这一部分增加的费用比较多●☆▲。

　　整体来看▷○★，酒店入住的住客以集团会员为主▪△◁•★□，占比在45-60%之间☆▷●◇•▼，根据季节和周期情况会有15%的浮动▽■◆◆；作为以商务出行为主的城市●…•▷▲，南通酒店的大部分住客均为商务客户▲•▽◇○△，旅游客源很少▼○■▲△■，因此酒店销售平日里也会着重扩展协议客户○•☆▽，目前来看…▽▽•▷○，酒店协议客户多为物业周边中字头建设单位-◁…、商务楼客户等☆▽；作为地处火车站附近的酒店尊龙凯时人生就博官网登录☆…☆，门店也有少量散客上门入住▪◆◇■△。

　　其二☆○…☆○，客房窗户改造▼◇；原先物业为筒子楼布局□◁▷，有些房间没有开启窗▷◆▲★，我们进行了窗户的改造▷☆◇。

　　在酒店的筹建期间☆=…•-，受到了来自同行对于物业性质的质疑和举报■▼☆●○◇，因此耽误了筹建时间▲★▪…-△，但清者自清▼▼-☆，酒店最终还是于2023年7月顺利开业■▷◆◁★■。

　　物业面积约6000平米•-▲-，打造了108间客房▲▽，房源类型有大床房●★□●、双床房•▼▷▷、家庭房=•◁△●、套房等▲☆▪=，不仅与商务客源相适配=◇▼★，家庭房▷▼★、套房也能满足家庭客源的需求…◁■△。客房面积在24-40㎡之间均为大面积明窗户型=□☆○▲，舒适度较高=▪☆▷★。

　　不符合商业性质的消防要求○▲□…◇，酒店目前的经营状况▷◁-▼□□，主要依赖商务客人◁●▷▽•。南通连锁酒店相对比较密集■△…■，消防改造▽▷▲。

　　物业周边教育（南通市北城小学■•▼、南通市体育运动学校）◇■○=▷，医疗（南通市第六人民医院★▽☆•▷、江苏南通肾脏病医院）=▷◁□■▪，购物（南通万象城◇…◁▷-•、万科金域广场）等配套资源丰富◆▷。

　　酒店单房投资成本12万▪◇◁□△•，预计的总投资额为1200万▪▼▽，实际总投资额1280万（含原物业拆除改造□☆●-，增加隔墙△△▲▼、土建◆…■★、消防▽●•…、外墙□……★•…、窗户□=●▽、中央空调▼◁○★◆、第一季度物业租金等）-◁●△。

　　施工过程整体较为顺利=□▲=，包括火警报警系统◇■▲…★▷、灭火系统◆□…-•◇，其次□■-□▲▷？

　　在品牌选择时○•▲=▽，考虑到区域内已开业有华住集团旗下的汉庭☆▲◁、桔子▷☆●□-、桔子水晶•■，洲际集团旗下的假日酒店◁…●，锦江酒店（中国区）旗下的维也纳酒店▼▼■，综合物业本身的条件▽■，我们选择了华住集团旗下主打商务出行的中端酒店品牌全季酒店--■，加盟了当时最新的全季4◇○△▼.0版本★•…▪•。

　　第三□☆•▪△■，在经营淡季做好酒店洞察▽■▽▲□，发现问题解决问题•○△=▼，才能在酒店的旺季减少客人投诉□○•▼•，提高入住率★□●▷▽▼，迎来业绩的爆发==◁▲☆◇。返回搜狐•…▷，查看更多

　　开业2个月以后◁▲▷…，迎来了国庆长假▽▷•▷，酒店的入住小高峰也随之到来●○-，酒店经营也在此时渐入佳境=-…。